• 10月18日上午,省国土资源厅召开厅新闻发布会,深入解读新出台的“三旧”改造政策,并回答记者提问。杨林安副厅长及厅“三旧”办负责同志出席新闻发布会,厅办公室主任、新闻发言人徐健慧主持新闻发布会。

发布会预告
  • 广东省国土资源厅定于2016年12月26日(星期一)上午10:30在厅机关4楼会议室举行新闻发布会,邀请厅党组成员、执法监察局局长李师同志,通报2016年全省违法违规用地、用矿形势和案件查处情况,时间40分钟内。

广东省国土资源厅微信

广东省国土资源厅发布会

  • 徐健慧:各位记者朋友,同志们,大家上午好,欢迎出席广东省国土资源厅新闻发布会。2009年广东省人民政府出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》,这是国家给广东的一项先行先试的特殊政策。通过将近8年时间的探索和实践,广东的“三旧”改造,极大地促进了土地的节约集约利用,取得了良好的经济、社会和生态效益,受到了社会各界的广泛关注。为了进一步补充完善有关政策,推动“三旧”改造优化升级,经国土资源部同意,省政府在今年9月14日印发了《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》。这个文件出来以后,有很多的自媒体发表了自己的看法,但是有不少见解并不准确,有的不符合我们政策的本意,所以今天我们在这里举行新闻发布会,邀请我厅分管“三旧”改造工作的杨林安副厅长为大家介绍这个文件的主要内容,并回答记者提问。今天在发布台就坐的,还有我厅土地利用处处长、厅“三旧”办主任谢自力先生,以及土地利用处副处长、厅“三旧”办副主任(专职)熊进军先生,他们也愿意回答各位记者的提问。
  • 今天的新闻发布会时间约40分钟,现在我们先请杨林安副厅长为大家介绍这个文件的主要内容。
  • 杨林安:各位记者朋友,上午好!2008年以来,按照国务院领导的重要指示,我省和国土资源部共同开展了“三旧”改造工作。在国土资源部的支持和指导下,省政府出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府〔2009〕78号),从完善历史用地手续、简化征地程序、允许使用土地出让收入补偿原权利人等方面提出了激励政策措施,有效推动“三旧”改造工作,取得了积极成效。
  • 截至目前,全省共实施改造面积53.82万亩,其中完成改造面积28.63万亩,拉动固定资产投资约10212亿元,约占同期全省固定资产投资的6%;实现节约土地约13.6万亩,节地率达到47.49%。随着这项工作的深入推进,逐渐出现了一些新情况、新问题,尤其是近年来国家对于加强节约集约用地工作、盘活利用存量土地提出了新的更高要求,有必要深化探索创新,细化有关政策措施。为此,在继续执行粤府〔2009〕78号文的基础上,我厅制定了《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(以下简称《通知》),近日以省政府名义印发执行。
  • 《通知》主要包括加强规划管控引导、完善收益分配机制、改进报批方式、完善部门配套政策、建立健全监管机制、优化“工改商”政策等内容。现对其中的主要政策点解读如下。
  • 一、加强规划管控引导
  • 主要从土地利用总体规划和城乡规划两个方面提出了支持性措施。一是允许连片改造项目修改土地利用总体规划。78号文规定,拟改造的“三旧”用地应符合土地利用总体规划。从实际工作看,在一些面积较大的连片改造项目中,往往存在少量零星土地如边角地、插花地、夹心地等不符合土地利用总体规划的情形。按照现行规定,“三旧”改造项目不能作为修改规划的条件,但如果将这部分土地不纳入改造范围,必将影响土地综合开发利用,不利于充分发挥改造效益。为鼓励连片开发低效用地,《通知》中明确允许连片改造项目在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下,按规定程序修改土地利用总体规划。
  • 二是允许编制“三旧”改造项目单元规划。“三旧”地块缺少控规覆盖或控规调整耗时过长是导致改造项目前期进展缓慢的主要原因之一,为更好地适应“三旧”地块二次开发的特点,加快规划审批的效率,《通知》中明确成片改造项目可在控制性详细规划或者相关上位规划的指引下,编制“三旧”改造项目单元规划,明确改造地块的规划条件。此外,提出了容积率奖励、异地补偿等支持措施。
  • 二、完善利益分配机制
  • 一是明确土地收益补偿对象。78号文明确了“三旧”改造中可以返还一定比例的土地出让纯收益的原则,实际操作中,返还对象以国有企业和村集体为主,对收回个人、私营企业、外资企业、混合所有制企业等拥有的建设用地是否适用收益返还政策需进一步明确。考虑到加快推进“三旧”改造关键是要平衡好各方利益,充分调动各方的积极性;而且,在市场经济条件下,国有企业和个人、私营企业、外资企业、混合所有制企业等是平等的权利主体,只对国有企业返还收益、不对其他权利主体返还收益,不符合市场经济原则,不利于充分调动社会主体的积极性,阻碍“三旧”改造项目实施;另外,在实地调研时,市县也普遍反映需进一步明确出让收益返还政策的适用范围。为此,《通知》明确出让收益返还政策可以适用于所有权利人。
  • 二是明确出让前必先评估。78号文规定协议出让涉及补缴地价的,按地级以上市人民政府的统一规定办理,但未明确地级以上市人民政府应当依据什么文件或原则作出规定。各地按此政策制定了各自的“三旧”改造用地协议出让的地价标准和程序,且各地的标准并不统一,定额地价、基准地价、市场评估价均有地方采用,实施效果参差不齐。同时,近年来国家也陆续颁布了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)》和《城镇土地估价规程》等文件,要求在国有建设用地使用权出让前,必须对拟出让宗地的地价进行评估,并出具土地估价报告。为贯彻落实这一精神,《通知》中强调“三旧”改造项目涉及出让的,必须先对拟出让的“三旧”地块进行地价评估,经过集体决策后确定出让底价或应补缴地价。需要强调的是,上述要求主要针对地价确定的程序方面,目的是通过规范程序来保障地价的合理性;地价评估结果是确定地价的重要参考依据,但最终确定地价的仍需要通过集体决策程序,市县政府对于地价确定具有一定的决策权。由于“三旧”用地的特殊性,在决策过程中,可综合考虑拆地块的迁补偿成本和原用途使用价值等因素。
  • 三是对于自行改造的“工改商”项目,要求无偿提供一定比例的公共用地。设置该规定的目的是合理调节土地增值收益分配,提升改造的综合效益,充分保障公众利益的实现。《通知》提出15%的移交比例,借鉴了广州等市的实践经验,体现了城市规划对于改造地块配建公共服务设施的一般性要求。在实际操作中,具体比例依照改造地块所在的控制性详细规划或单元规划,由当地规划主管部门负责核定。
  • 此外,对于改造实施提出了一些程序性要求,如原土地权利人的优先收购改造权,要求凡实施改造的“三旧”用地必须是已完成地籍调查和确权登记的地块,合作改造必须通过公开方式选择合作单位,改造项目必须按规定履行公示公告事项等,目的也是通过规范程序,增强改造过程的公开透明度,保障相关权利人对改造工作的知情权、参与权,促进其合理参与改造收益分配。需要说明的是,《通知》要求凡实施改造的“三旧”用地必须是已完成地籍调查和确权登记的地块,并不是说确权登记的地块才能纳入“三旧”改造范围,而是说在实施改造前完成确权登记,经完善“三旧”用地手续后再进行确权登记的地块也符合要求。
  • 三、改进报批方式
  • 一是下放改造方案审批权。为解决“三旧”改造审批环节多、耗时长的问题,《通知》下放了“三旧”用地的部分审批权限,除办理土地征收手续需报请省政府审批外,完善集体建设用地手续、改造方案的审批权均下放至地方政府。按此政策,涉及完善征收手续的“三旧”用地,可由市、县政府批准改造方案,并按原用途完善集体建设用地手续,再作为有合法手续的集体建设用地报省办理土地征收,由省国土资源厅审查后直接上报省政府审批。《通知》采用了由省政府审批或者授权地级以上市政府审批的表述,主要是参照了《土地管理法》中农用地转用审批权限的相关规定。由于审批权下放还需要完成一些配套工作(如明确审查标准、报件形式、组卷要求等),省国土资源厅将尽快通过制定具体实施细则予以明确。
  • 二是同步办理入库与报批手续。对于未及时纳入“三旧”改造标图建库范围、但改造条件成熟的改造项目,允许在报省人民政府审批用地时同步办理“三旧”改造入库审核。需要指出的是,为了保证“三旧”改造工作符合“封闭运行、结果可控”的要求,该项政策主要适用于重大改造项目,特别是涉及民生工程的公益类改造项目。
  • 四、完善部门配套政策
  • 2009年以来,我省出台的关于“三旧”改造的支持性政策主要集中在土地管理方面,财政、税收、规划等方面的配套政策较少或尚未出台。为构建全方位的“三旧”改造政策体系,《通知》对财政、税收、金融、住建等部门的配套政策提出了要求,包括鼓励地方安排一定比例的土地出让金用于平衡改造项目间的利益、制订“三旧”改造相关税收指引、鼓励金融机构为“三旧”改造项目提供金融支持、“三旧”改造优先选择工矿企业棚户区和城市危旧房、鼓励引导当事人通过以调解为基础的多元处理方式妥善解决矛盾纠纷、鼓励通过集体民主决策方式决定“三旧”改造中的重大事项、将“三旧”改造与新增建设用地指标分配相挂钩等。这里主要是对下一步工作提出要求,相关主管部门按照本文件精神制定具体操作办法,形成政策合力。特别值得一提的是,将“三旧”改造与新增建设用地指标分配相挂钩的做法已从2014年起施行,省政府每年按照地市完成改造面积的20%奖励用地计划指标,对未完成任务的地市则适当扣减指标,有效提升了地方政府推进“三旧”改造工作的积极性。
  • 五、建立批后监管机制
  • 加强批后实施监管是确保“三旧”改造政策落到实处的根本保障。《通知》在原78号文等文件基础上,进一步补充了加强监管的具体措施,明确全省要加快建立“三旧”改造监管体系,实施“三旧”改造监管协议制度,明确具体监管措施以及改造主体的责任义务,并加强巡查监管,确保协议落实到位。同时,建立改造项目退出机制,对未按照改造方案和供地文书要求实施改造、涉嫌构成闲置土地等情形,取消“三旧”改造相关优惠政策,按照相关规定实施处罚或处理。此外,要求加强改造信息公开工作,按规定执行听证、公示、公告等事项,增强改造过程的公开透明度,积极引入社会监督力量,确保改造项目规范实施。
  • 六、细化“工改商”政策
  • 2014年下半年开展的土地专项审计工作中发现我省部分“工改商”项目存在违规问题。对此,《通知》对“工改商”项目的实施程序作出了细化规定。除了上面已经提到的贡献公益用地的政策外,《通知》还要求,加强“工改商”项目纳入年度实施计划的审核,规范合作改造项目选择合作主体的方式,对完善历史用地手续的“工改商”项目要求在改造方案批准后两年内实施等。需要指出的是,《通知》中的其他政策措施也可同等适用于“工改商”项目。这些措施涵盖了“工改商”项目从规划到实施的各个重要环节,将对进一步规范“工改商”项目实施发挥积极作用,有效落实审计提出的整改要求,切实提升我省“三旧”改造工作水平。
  • 徐健慧:好的,谢谢杨林安副厅长,下面是提问环节,按照惯例,请围绕本次新闻发布会的主题举手提问,提问前请自报家门。
  • 广东卫视:政策解读中讲到的“完善利益共享机制”,这个“利益共享机制”是首次提出吗?都有哪些亮点呢?
  • 徐健慧:好的,请谢自力处长回答这个问题。
  • 谢自力:这个“利益共享机制”不是第一次提出来,“三旧”改造特别是旧城改造,包括涉及到城中村,为什么要搞“三旧”改造?首先是因为原来的操作模式都是政府牵头来改,难度非常大,所以我们总结了以往的经验,在78号文里面已经提出了利益共享机制。这里主要体现在一个是允许土地使用权人自行申请改造,以往的做法都是由政府收回他们的土地,给予适当补偿之后,作收地补偿之后,由政府来进行改造,由改造导致的预期的增值收益原土里使用权人是得不到的,那么这次我们“三旧”改造政策从78号文开始就已经明确了允许原土地使用权人自行申请改造,这是一个。我个人认为这是“三旧”改造政策里最大的红利,这个允许使用权人自行改造,接着还有下一步更大的利益是什么呢,就是他可以按照新的城市规划的用途补交地价,办理补签协议出让手续,不需要经过招拍挂,所以说这个利益分配机制是78号文已经建立起来的,作为补充的呢,是原土地使用权人如果自己不打算改造,交由政府来实施改造,那么也有另一个共享机制,就是政府把土地收储之后用于重新出让进行改造的,出让金纯收益的60%返还原土地出让权人,那么这里78号文和96号文一个区别是什么呢,刚才杨厅长在解读里面已经很明确,78号文我们只是对国有企业使用权人是有这个政策的,96号文是扩大到所以的使用权人。
  • 徐健慧:好的,谢谢谢处长,下面有请广东电台的记者。
  • 广东电台:通知里面提到会建立批后监管的机制,刚才杨厅在解读的时候提到要积极引入社会监督力量,引入第三方监管目前有没有具体的计划,具体是怎样操作的?请介绍。
  • 徐健慧:好的,这个问题请熊进军副处长回答。
  • 熊进军:“三旧”改造的监管是一个很重要的问题,改造成功不成功,跟监管有很大的关系。经过这么多年的实践,我们发现有一些改造存在问题,它没有按方案的期限规定来进行改造,也有办了手续但改造情况没有达到政府要求,单独靠政府部门监管人力严重不足,地方上没有专门负责“三旧”改造管理监督的机构,大多是依托国土资源局,少部分依托在规划局,只有广州比较特殊,单独成立了广州市城市更新局,但广州都感觉到人力不足。广州有这样的经验,把监管这一块部分工作委托给社会的中介机构,并专门安排一定的资金,由他们去做一些技术方面的核查工作,核查的结果供政府参考使用,这样可以解决“三旧”改造当前人手不足的难题。此外,主动公开“三旧”改造信息,也可起到监督作用。
  • 徐健慧:好的,请提下一个问题。
  • 南方报社:我想问关于配套政策这一块里面提到“三旧”改造有关税收按照规定申请减免,税收减免优惠的程度或者比率是怎样的?
  • 熊进军:税收是影响“三旧”改造工作推进的一个比较关键的问题,各地已经做了一些有益的探索。目前这个政策只是导向性的,为下一步税务部门在税收上制定配套政策提出了要求。
  • 广东卫视:讲完税收,也讲一下金融,不是提到金融机构要给予大力支持吗?是怎样给予大力支持?
  • 熊进军:“三旧”改造投入的资金非常大。从2008年到现在,改造的资金投入已经过万亿了,这是一个非常大的资金投入量,政府投入了一部分资金,社会方面投入的资金也非常大,如果没有金融的扶持,“三旧”改造工作是难以持续下去的,所以省政府的这份文件提出了这方面的思路,有待于相关职能部门来落实。
  • 中国国土资源报:我想问一下,广东的“三旧”改造目前还面临哪些难点?96号文出台以后,广东国土资源厅将采取哪些措施,想了解一下。
  • 杨林安:刚才我在解读上也讲到我们碰到的难点。一是配套政策还待各个部门出台;二是因为经济下行,“三旧”改造需要投入的资金很多,而且“三旧”改造相对来讲比用增建设用地要难很多,涉及到很多权利人,所以改造起来很慢。以上可能会影响到“三旧”改造的速度和效果。
  • 徐健慧:好的,下面还有哪位记者要提问?
  • 徐健慧:看来杨厅长刚才在解读里面将主要内容已说得比较清楚了,我们的记者朋友没有什么新的问题。那既然没有什么新的问题,那我们的新闻发布会就开到这里,希望记者朋友一如既往地关注我们、支持我们、监督我们,谢谢各位领导,谢谢各位记者。
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  • 广东电视台记者提问

  • 杨林安副厅长作政策解读

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